به گزارش خبرنگار بین‌الملل ایبنا، گزارش تحلیلی که بر پایه تازه‌ترین برآورد‌های مرکز پژوهش‌های اقتصادی پایگاه «ریلتور دات کام» تهیه شده است، نشان می‌دهد کمبود عرضه واحد‌های مسکونی طی سال‌های اخیر یکی از بزرگ‌ترین موانع رونق در بخش مسکن ایالات متحده است. با این حال، تحلیلگران معتقدند روند تغییر ساختار جمعیتی و کهولت سن مالکان نسل قدیم می‌تواند در دهه آینده به تخلیه و واگذاری نزدیک به ۱۴ میلیون خانه منجر شود؛ پدیده‌ای که در محافل اقتصادی از آن به عنوان «سونامی نقره‌ای» یاد می‌شود، اما پیامد‌های واقعی آن پیچیده‌تر از تصور عمومی است.
موج جمعیتی و آغاز انتقال تاریخی املاک
بر اساس محاسبات پژوهشگران، نسل موسوم به بیبی بومر و نسل پیش از آنها یعنی نسل خاموش، طی ده سال آینده حدود ۱۳.۹ میلیون واحد مسکونی را تخلیه خواهند کرد یا برای فروش خواهند گذاشت. این رقم نشان‌دهنده جهشی ۳۴ درصدی در جابه‌جایی املاک نسبت به دهه گذشته است و روند جابه‌جایی خانه‌ها را به طور محسوسی شتاب خواهد بخشید.
تحلیل‌های آماری نشان می‌دهد که نرخ مالکیت در میان شهروندان امریکایی معمولا تا اواسط دهه هفتم زندگی پایدار می‌ماند، اما با ورود افراد به سنین بالاتر این روند دستخوش تغییری سریع می‌شود. مسن‌تر شدن افراد موجب انتقال به مراکز مراقبت شبانه‌روزی، سکونت در کنار فرزندان یا حتی روی آوردن به اجاره‌نشینی می‌شود و موج جدید فروش را رقم می‌زند.
نکته قابل توجه این است که مسن‌ترین افراد نسل بومر‌ها امسال به سن ۸۰ سالگی پا می‌گذارند و این مرز سنی، نقطه عطفی برای سرعت گرفتن خروج این قشر از چرخه مالکیت انفرادی است. طبق ارزیابی موسسه مورگیج‌پوینت، انتظار می‌رود روند آزادسازی خانه‌ها از سالانه ۱.۲۷ میلیون واحد شروع شود و تا پایان دهه به سالانه بیش از ۱.۵ میلیون مسکن برسد.
چالش عدم تطابق ساختاری میان عرضه و تقاضا
اگرچه ورود این حجم از املاک می‌تواند ترمز رشد شتابان قیمت مسکن را تا حدی بکشد، اما شواهد گویای آن است که بحران اصلی بازار به طور ریشه‌ای حل نخواهد شد. اکثر خانه‌هایی که سالمندان در اختیار دارند واحد‌های با متراژ متوسط و بزرگ هستند و به هیچ عنوان برای بخش عمده متقاضیان مصرفی تازه‌وارد مناسب نخواهند بود.
خریدارانی که برای نخستین بار قصد ورود به بازار مالکیت را دارند معمولا با محدودیت جدی بودجه روبه‌رو هستند و نیاز شدیدی به خانه‌های نقلی و ارزان‌قیمت دارند. متاسفانه این دسته از خانه‌ها کمترین سهم را در دارایی نسل کهنسال دارند و تحلیل‌های بازار نشان می‌دهد که خروج بومر‌ها گره کور کمبود خانه‌های ارزان برای نسل جوان را باز نمی‌کند.
وبگاه خبری ریلتور می‌نویسد فقط حدود ۳۸۰ هزار واحد از املاکی که پیش‌بینی می‌شود واگذار شوند دارای دو خواب یا کمتر هستند. این عدم تعادل ساختاری نشان می‌دهد که موج آزاد شدن املاک، دسترسی به مسکن برای متقاضیان کم‌درآمد را بهبود چندانی نمی‌بخشد و نمی‌تواند به تعادل سریع و مقرون‌به‌صرفه شدن مسکن منجر شود.
فرصت تغییر موقعیت برای خانواده‌های پرجمعیت
در نقطه مقابل، این چرخش جمعیتی می‌تواند فرصتی بسیار مغتنم برای آن دسته از مالکان کنونی باشد که به دنبال ارتقای متراژ مسکونی خود هستند. خانواده‌های شاغل و دارای فرزند که از سال‌ها پیش خانه دارند و ارزش دارایی‌شان افزایش یافته است، آمادگی بیشتری برای ورود به این بازار آزادشده دارند.
آمار‌های رسمی نیز تایید می‌کنند که حدود ۹.۹ میلیون واحد از مجموع خانه‌های تحت تملک نسل قدیم دارای سه یا چهار اتاق خواب هستند که محبوب‌ترین ابعاد برای سکونت خانوار‌ها به شمار می‌رود. تنوع این واحد‌های با متراژ متوسط رو به بالا فضای انتخاب بهتری را در مقایسه با سال‌های کمبود فایل مسکن ایجاد خواهد کرد.
پژوهشگران معتقدند چنانچه تنها نیمی از این املاک سه و چهار خوابه در بازه زمانی تعیین‌شده برای فروش عرضه شوند، حجم موجودی فعال کل بازار مسکن بیش از ۱۲ درصد افزایش خواهد یافت. این رقم جهشی قابل لمس برای خانواده‌های متقاضی جابه‌جایی محسوب می‌شود و می‌تواند رکود معاملاتی این بخش را کاهش دهد.
تردید‌های کلان درباره واقعی شدن عرضه مسکن
با وجود خوش‌بینی‌های آماری، نباید این فرض را پذیرفت که همه این ۱۴ میلیون مسکن بدون واسطه وارد سیستم عرضه عمومی و معاملات بنگاه‌ها می‌شوند. انتقال مالکیت لزوما به معنای تابلوی فروش زدن بر سردر ملک نیست و متغیر‌های حقوقی متعددی در این مسیر تاثیرگذارند.
بسیاری از این خانه‌ها ممکن است بر اساس وصیت‌نامه به وراث انتقال یابند و توسط اعضای جوان‌تر خانواده نگهداری شوند یا وارد بازار اجاره‌داری سنتی شوند. علاوه بر آن، بالا بودن نرخ‌های کنونی بهره وام‌های رهنی موجب می‌شود وراث و حتی مالکان تمایلی به معامله دارایی با شرایط نامساعد مالی نداشته باشند و املاک را حبس کنند.
بر همین اساس، تحلیلگران ارشد حوزه اقتصاد شهری هشدار می‌دهند تکیه زدن سیاست‌گذاران به پدیده پیری جمعیت برای تنظیم بازار، یک خطای محاسباتی بزرگ است. بدون ساخت خانه‌های مقرون‌به‌صرفه و ارائه تسهیلات حمایتی برای نسل جدید، املاک خالی‌شده پیران تنها نصیب طبقات مرفه یا سرمایه‌گذاران حقوقی خواهد شد.
رصد دقیق داده‌های جمعیتی مسکن در ایالات متحده حکایت از آن دارد که واگذاری میلیون‌ها واحد مسکونی در سال‌های پیش رو پدیده‌ای اجتناب‌ناپذیر است، اما تفاوت بنیادین میان «آزادسازی ملک بر اثر مرگ و کهولت» با «پاسخ موثر به نیاز خریداران نسل نو» وجود دارد. شکاف عمیق میان الگوی ساخت املاک بومر‌ها و توان مالی جوانان موجب می‌شود سونامی نقره‌ای بیش از آنکه یک نجات‌بخش اقتصادی برای اقشار فرودست باشد، به عنوان یک جابه‌جایی سرمایه میان‌نسلی عمل کند و چالش مسکن امریکا همچنان نیازمند سیاست‌های فعال ساخت‌وساز باقی بماند.
