به گزارش خبرنگار بینالملل ایبنا، بازار مسکن آلمان که در بیش از یک دهه گذشته یکی از پررونقترین بازارهای املاک در اروپا به شمار میرفت، اکنون با نشانههایی از کاهش تقاضا و کند شدن رشد قیمتها مواجه شده است. گزارشها حاکی است که افزایش شدید نرخ بهره در منطقه یورو، جهش هزینههای ساختوساز و فشار تورمی بر خانوارها موجب شده بسیاری از خریداران بالقوه از ورود به بازار منصرف شوند یا تصمیم خرید خود را به تعویق بیندازند.
در چنین شرایطی، دادههای جدید بانکها و نهادهای اقتصادی نشان میدهد که بازار مسکن آلمان وارد مرحلهای از رشد آهستهتر و احتیاط بیشتر در معاملات شده است.
افزایش نرخ بهره؛ مهمترین مانع ورود خریداران به بازار
یکی از مهمترین عواملی که تقاضا برای خرید مسکن در آلمان را کاهش داده، افزایش قابل توجه نرخ بهره وامهای مسکن است. بانک مرکزی اروپا در واکنش به تورم بالا از سال ۲۰۲۲ سیاست پولی انقباضی را در پیش گرفت و نرخهای بهره را در چند مرحله افزایش داد. این سیاست باعث شد هزینه تأمین مالی خرید خانه برای خانوارها به شکل چشمگیری افزایش یابد.
طبق دادههای دویچه بانک نرخ وامهای مسکن با دوره بازپرداخت طولانی که در سال ۲۰۲۱ در حدود یک درصد قرار داشت، در سالهای بعد به حدود چهار درصد رسید. این تغییر به معنای افزایش چند صد یورویی اقساط ماهانه برای بسیاری از خریداران بالقوه است و در نتیجه قدرت خرید آنان را به طور قابل توجهی کاهش داده است.
همچنین گزارش بازار وام مسکن شرکت Interhyp نشان میدهد حجم تقاضا برای وامهای مسکن در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال ۲۰۲۱ حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش یافته است؛ نشانهای روشن از عقبنشینی بسیاری از خریداران از بازار.
افزایش هزینههای ساختوساز و کاهش پروژههای ساختمانی
عامل مهم دیگری که بر بازار مسکن آلمان فشار وارد کرده، افزایش هزینههای ساختوساز است. در سالهای اخیر قیمت مصالح ساختمانی، انرژی و دستمزدها به طور قابل توجهی افزایش یافته و هزینه اجرای پروژههای ساختمانی را بالا برده است.
بر اساس آمار اداره فدرال آمار آلمان (Destatis)، هزینه ساخت ساختمانهای مسکونی در سال ۲۰۲۳ حدود ۸٫۵ درصد افزایش یافت و در برخی دورهها پس از جنگ اوکراین حتی رشد دو رقمی را تجربه کرد. این افزایش هزینهها باعث شده بسیاری از پروژههای ساختمانی از نظر اقتصادی جذابیت خود را از دست بدهند.
در نتیجه بسیاری از شرکتهای ساختمانی پروژههای جدید را به تعویق انداخته یا به طور کامل متوقف کردهاند. این روند علاوه بر کاهش عرضه در بلندمدت، باعث شده قیمت نهایی واحدهای تازهساز نیز افزایش یابد و خرید آنها برای خانوارها دشوارتر شود.
فاصله زیاد میان هدفگذاری دولت و واقعیت ساخت مسکن
دولت آلمان برای مقابله با بحران کمبود مسکن، هدف ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال را تعیین کرده بود. با این حال آمارهای رسمی نشان میدهد تحقق این هدف در سالهای اخیر با چالش جدی مواجه شده است.
بر اساس دادههای وزارت مسکن و توسعه شهری آلمان، در سال ۲۰۲۳ حدود ۲۹۵ هزار واحد مسکونی ساخته شد و پیشبینیها نشان میدهد در سالهای بعد این رقم حتی ممکن است به زیر ۲۵۰ هزار واحد کاهش یابد. این فاصله میان برنامهریزی و واقعیت بازار، یکی از چالشهای ساختاری بخش مسکن در آلمان محسوب میشود.
کاهش ساختوساز از یک سو عرضه مسکن را محدود کرده و از سوی دیگر افزایش هزینهها و نرخ بهره باعث شده تقاضا نیز تضعیف شود؛ وضعیتی که بازار را در شرایطی شکننده قرار داده است.
نااطمینانی اقتصادی و احتیاط سرمایهگذاران
اقتصاد آلمان در سالهای اخیر با مشکلاتی مانند رکود صنعتی، افزایش هزینه انرژی و کاهش رشد اقتصادی روبهرو بوده است. این شرایط باعث شده بسیاری از خانوارها و سرمایهگذاران در تصمیمگیریهای مالی خود محتاطتر عمل کنند.
بر اساس گزارش صندوق بینالمللی پول (IMF)، اقتصاد آلمان در سال ۲۰۲۳ رشد منفی را تجربه کرد و در سالهای بعد نیز رشد اقتصادی بسیار محدود پیشبینی شده است. چنین فضایی معمولاً باعث کاهش سرمایهگذاری در داراییهای بلندمدت مانند املاک میشود.
در نتیجه بسیاری از خریداران بالقوه ترجیح میدهند تا روشنتر شدن چشمانداز اقتصادی، خرید مسکن را به تعویق بیندازند.
کاهش قدرت خرید خانوارها
تورم بالا در سالهای اخیر فشار قابل توجهی بر بودجه خانوارهای آلمانی وارد کرده است. افزایش قیمت انرژی، مواد غذایی و خدمات باعث شده بخش بیشتری از درآمد خانوارها صرف هزینههای جاری شود و امکان پسانداز برای خرید خانه کاهش یابد.
طبق دادههای سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD)، تورم در آلمان در سال ۲۰۲۲ به بیش از ۷ درصد رسید که یکی از بالاترین سطوح در دهههای اخیر بود. هرچند نرخ تورم در سالهای بعد کاهش یافت، اما اثر آن بر قدرت خرید خانوارها همچنان محسوس است.
کاهش قدرت خرید در کنار افزایش هزینه وام مسکن، ورود خانوارهای طبقه متوسط به بازار خرید مسکن را دشوارتر کرده است.
نشانههای کاهش شتاب رشد قیمتها
دادههای جدید نیز نشان میدهد که کاهش تقاضا در حال تأثیرگذاری بر روند قیمتهاست. بر اساس شاخص اتحادیه بانکهای پفاندبریِف آلمان (VDP) که بر پایه دادههای معاملاتی بیش از ۷۰۰ بانک از جمله دویچهبانک و کومرتسبانک محاسبه میشود، قیمت مسکن در سهماهه نخست سال ۲۰۲۶ به طور متوسط ۲٫۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است.
این در حالی است که رشد قیمتها در مدت مشابه سال گذشته ۳٫۳ درصد و در سهماهه پایانی ۲۰۲۵ حدود ۴ درصد گزارش شده بود؛ نشانهای از کند شدن روند افزایش قیمت در بازار.
با توجه به مواردی که ذکر شد، بازار مسکن آلمان در حال تجربه دورهای از کاهش تقاضا و کند شدن رشد قیمتها است. افزایش نرخ بهره وامهای مسکن، جهش هزینههای ساختوساز، رکود نسبی اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارها مهمترین عواملی هستند که خریداران را از بازار دور کردهاند. در حالی که کمبود مسکن در شهرهای بزرگ همچنان یک مسئله جدی است، ادامه روند فعلی میتواند بازار املاک آلمان را با چالشهای ساختاری عمیقتری روبهرو کند. بسیاری از کارشناسان معتقدند بدون اصلاح سیاستهای مالی، تسهیل ساختوساز و حمایت از خریداران، بازگشت رونق پایدار به بازار مسکن آلمان دشوار خواهد بود.
