در گفتوگو با ایبنا مطرح شد؛
به گزارش خبرنگار ایبنا، در یک ماه گذشته سامانه کدال از اطلاعیه بانکها پر شده، اطلاعیههایی که بیشتر برای فروش املاک و سهام بانکها به مزایده گذاشته شده است. در زیر به بخشی از این اطلاعیهها اشاره میکنیم.
• بانک سینا در تاریخ ۳ اسفند ۱۴۰۴ مزایده فروش املاک در استان آذربایجان شرقی و اردبیل را منتشر کرد.
• بانک شهر نیز در تاریخ ۲۰ بهمن ۱۴۰۴ مزایده فروش ۹ رقبه از املاک مازاد با شرایط نقد، نقد واقساط از طریق اعطای تسهیلات (اجاره به شرط تملیک) و نقد و تهاتر برگزار کرد، اما این مزایده به سرانجام نرسید.
• بانک گردشگری در تاریخ ۲۰ اسفند ۱۴۰۴ مزایده فروش املاک مازاد را برگزار کرد، اما نتیجهای حاصل نشد.
• بانک پاسارگاد در ۱۹ بهمن ۱۴۰۴ فروش ۵.۵۷ درصد از سهام شرکت مپنا را به مزایده گذاشت، اما برای آن متقاضی پیدا نشد.
• بانک تجارت در تاریخ ۵ اسفند ۱۴۰۴ واگذاری سهام شرکت آرتا تجارت زرین را به مزایده گذاشت.
• بانک اقتصاد نوین در تاریخ ۱۸ بهمن ۱۴۰۴ تعداد ۲.۴۵۹.۲۷۲.۸۵۹ سهم معادل ۷/۹۷ درصد از سرمایه گذاری در سهام شرکت سرمایه گذاری ساختمان ایران را برای واگذاری به مزایده گذاشته بود. هدف از این مزایده تکالیف مقرر در ماده ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید رقابتپذیر و ارتقای نظام مالی کشور عنوان شده است. این مزایده نیز متقاضی نداشت و با شکست مواجه شد.
• بانک دی در تاریخ ۱۷ دی ۱۴۰۴ تعداد ۴۲ فقره ملک به فروش گذاشته بود که از این تعداد ۱۶ فقره به فروش رفت و به بهای تمام شده ۶۲۶.۴۵۷ میلیون ریال بفروش رسیده و سودی معادل ۱.۹۵۱.۵۱۳ میلیون ریال از این محل شناسایی کرده است.
همان طور که در اطلاعیهها مشاهده میکنید، اکثر مزایدهها با شکست مواجه شده و سهام یا املاک بانکها به فروش نرسیده است.
با توجه با افزایش اطلاعیههای کدال در رابطه با فروش املاک بانکها با یک کارشناس پولی و بانکی به گفتوگو نشستهایم.
حمید نجاران، عضو هیأتمدیره شرکت سرمایهگذاری توسعه پیشرو رفاه پردیس (از زیرمجموعههای بانک رفاه)، با اشاره به افزایش مزایدههای فروش اموال مازاد بانکها و سهام شرکتها در سامانه کدال، این روند را ناشی از فشار بانک مرکزی برای ارتقای نسبت کفایت سرمایه بانکها دانست و گفت: این اقدامات بیش از آنکه داوطلبانه باشد، نتیجه الزامات و قوانین بالادستی است.
این کارشناس پولی و بانکی توضیح داد: اگر تصمیمگیری صرفاً بر عهده خود بانکها بود، تمایلی به جمعآوری و فروش این اموال نداشتند، چراکه طی سالهای گذشته فعالیت در حوزه املاک برای بانکها سودآور بوده و حتی در برخی موارد، سود ترازنامهای بانکها در پایان سال مالی از محل فروش داراییها و املاک شناسایی میشده است. با این حال، الزام بانک مرکزی مبنی بر واگذاری اموال مازاد و تهدید به مداخله مستقیم در صورت عدم تحقق این واگذاریها، بانکها را ناگزیر به برگزاری مزایده کرده است.
نجاران با بیان اینکه بخش قابلتوجهی از این مزایدهها به نتیجه نمیرسد، گفت در عمل درصد بالایی از این املاک با مشکل نبود متقاضی مواجه میشوند. البته، گاه این تصور ایجاد میشود که بانکها با قیمتگذاریهای بالا بهدنبال دور زدن الزام فروش هستند، اما قیمتهای اعلامی عمدتاً مبتنی بر کارشناسی رسمی دادگستری است و امکان اعمال نفوذ گسترده در این مرحله محدود است.
این کارشناس پولی و بانکی رکود عمیق بخش مسکن را یکی از دلایل اصلی فروش نرفتن این املاک دانست و افزود: با وجود سهم بالای مسکن در سبد تورم، نرخ تورم این بخش طی یک سال گذشته حدود ۳۶ درصد بوده که نشاندهنده رکود و کاهش تقاضای مؤثر است.
این عضو هیأتمدیره شرکت سرمایهگذاری توسعه پیشرو رفاه پردیس به ماهیت این املاک اشاره کرد و گفت: بسیاری از آنها وثایقی هستند که در دورههای گذشته و بهدلیل نکول تسهیلات، توسط بانکها تملیک شدهاند. در بسیاری از موارد، برای تسهیلاتگیرنده صرفه اقتصادی نداشته که بدهی خود را تسویه و ملک را بازپس گیرد.
وی افزود: در زمان تملیک کارشناسیها اغلب توسط کارشناسان وابسته به بانکها انجام شده و گاه با قیمتهای بالا ثبت شده است؛ موضوعی که امروز جذابیت خرید را برای متقاضیان کاهش میدهد.
نجاران با تأکید بر اینکه در هیچ نظام بانکی متعارفی، بانکها بنگاهدار و فعال تخصصی حوزه مسکن نیستند، گفت: ورود بانکها به این حوزه از ابتدا بهدلیل سود سرشار آن بوده، اما ادامه این وضعیت تبعات منفی متعددی دارد.
این کارشناس پولی و بانکی اظهار داشت: فروش اموال مازاد مزایای قابلتوجهی برای بانکها به همراه دارد؛ از جمله تأمین نقدینگی، آزادسازی سرمایه و بهبود ساختار ترازنامه. تبدیل داراییهای غیرنقد به نقد، قدرت تسهیلاتدهی بانکها را افزایش میدهد و امکان پوشش بهتر نیازهای عملیاتی و سرمایهگذاری را فراهم میکند.
وی با اشاره به هزینههای سنگین نگهداری املاک مازاد، گفت: این داراییها علاوه بر هزینههای تعمیر و نگهداری، مشمول مالیات، بیمه و سایر هزینههای جانبی هستند و در برخی موارد، بهدلیل موقعیت نامناسب یا خارج بودن از محدوده شهری، عملاً بلااستفاده باقی میمانند.
به گفته نجاران، کاهش این هزینهها و خروج از بنگاهداری، به بهبود نسبتهای مالی، بهویژه بازده حقوق صاحبان سهام و بازده داراییها، بهخصوص در بانکهای بورسی کمک میکند.
این کارشناس پولی و بانکی همچنین فروش اموال مازاد را عاملی در کاهش ریسکهای عملیاتی و اعتباری بانکها دانست و گفت: نگهداری داراییهایی که ممکن است دچار افت ارزش، آسیب فیزیکی یا استهلاک شوند، ریسک بالایی دارد. در مواردی حتی بانکها مالک واحدهای تولیدی شدهاند که تخصصی در اداره آنها ندارند و این موضوع گاه به تعطیلی خطوط تولید، بیکاری و از بین رفتن سرمایهها منجر شده است.
نجاران در پایان تأکید کرد: واگذاری اموال مازاد میتواند به افزایش کارایی، بهرهوری، چابکی و انعطافپذیری بانکها منجر شود و ساختار دارایی آنها را متناسبتر با شرایط روز بازار کند. به گفته او، بهبود کفایت سرمایه و شفافتر شدن صورتهای مالی، اثر مثبتی بر قیمت سهام بانکها دارد و در نهایت، این روند میتواند به سلامت نظام بانکی و کمک به اقتصاد کلان کشور منجر شود.
