جنگ شیوخ نفتی
به گزارش خبرنگار ایبنا، ساعت از ۱۰ شب گذشته است. مرد گوشی را روی میز میگذارد و به سقف خیره میشود. صاحبخانه پیام داده است: «برای تمدید، اجاره ۶۰ درصد افزایش پیدا خواهد کرد.» زن آرام میپرسد: «یعنی باید باز هم اسبابکشی کنیم؟» سکوت مرد طولانیتر از همیشه است. انگار جواب را میداند، اما گفتنش سخت است.
چند کوچه آنطرفتر، یک زوج جوان از بنگاه بیرون میآیند. برگههای مدارک هنوز در دستشان است، اما امیدشان از همیشه کمرنگتر شده است. تا پای قرارداد رفته بودند؛ عددها را جمع زده بودند، از این و آن مقداری پول قرض کرده بودند، اما آخرش هم پولشان به اجاره یک واحد آپارتمان نرسید. پسر با خندهای تلخ میگوید: «باز هم خانه پیدا کردیم، اما پولش را نداریم.»
با گذر از این روایتهای روزمره، بازار مسکن در ماههای پس از جنگ تحمیلی سوم وارد مرحلهای پیچیدهتری شده است؛ وضعیتی که بسیاری از کارشناسان از آن با عنوان رکود تورمی یاد میکنند. در این شرایط، از یکسو قیمتها بهویژه در بخش اجارهها فزایش یافته و از سوی دیگر، حجم معاملات بهطور محسوسی کاهش پیدا کرده است.
بررسی میدانی بنگاههای معاملات ملکی در کلانشهرها نشان میدهد اگرچه فایلهای عرضهشده با قیمتهای بالاتر نسبت به ماههای گذشته ارائه میشوند، اما تعداد قراردادهای نهایی کاهش یافته است. بسیاری از متقاضیان تا مرحله نهایی پیش میروند، اما به دلیل ناتوانی در تأمین منابع مالی، از انجام معامله منصرف میشوند؛ موضوعی که به تعمیق رکود در بازار دامن زده است.
البته پس از وقوع جنگ تحمیلی، دولت چهاردهم و بانک مرکزی تلاشهایی را برای ساماندهی بازار اجاره مسکن و حمایت از مستأجران در دستور کار قرار دادهاند.
در همین راستا، سقف کل منابع وام ودیعه مسکن به ۳۰۰ هزار میلیارد تومان افزایش یافت تا مستأجران در تهران تا سقف ۳۶۵ میلیون تومان و در مراکز استانها، سایر شهرها و روستاها به ترتیب از تسهیلات ۲۸۰، ۱۸۵ و ۷۵ میلیون تومانی بهرهمند شوند. همزمان با این اقدام، دولت برای تقویت نوسازی بافتهای فرسوده و حمایت از محرومان، سقف وام ارزانقیمت ساخت مسکن در روستاها و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر را نیز به ۵۰۰ میلیون تومان رسانده است؛ طرحی که پیشبینی میشود مسیر نوسازی ۲۲۰ هزار واحد مسکونی را هموارتر کند.
افزایش اجارهبها؛ فراتر از رشد واقعی هزینهها
یکی از دلایل اصلی افزایش نرخ اجارهبها، رشد هزینههای ساختوساز عنوان میشود. مالکان و عرضهکنندگان مسکن معتقدند با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه تمامشده واحدهای مسکونی بالا رفته و این مسئله بهطور مستقیم در تعیین نرخ اجاره اثرگذار بوده است. با این حال، کارشناسان تأکید میکنند این رابطه، خطی و دقیق نیست و در بسیاری موارد، افزایش اجارهبها فراتر از رشد واقعی هزینههاست.
از سوی دیگر، نااطمینانیهای اقتصادی ناشی از شرایط نه جنگ، نه صلح نیز بر رفتار بازیگران بازار اثر گذاشته است. در چنین فضایی، تمایل به سرمایهگذاری در بازارهای غیرمولد از جمله مسکن افزایش یافته و بخشی از تقاضا، ماهیت مصرفی ندارد؛ مسئلهای که به رشد قیمتها بدون افزایش واقعی قدرت خرید منجر شده است.
این وضعیت در کلانشهرها نمود پررنگتری دارد. تمرکز فرصتهای شغلی، مهاجرت از شهرهای کوچکتر، محدودیت زمین و کاهش عرضه مؤثر، از جمله عواملی هستند که فشار مضاعفی بر بازار مسکن این شهرها وارد کردهاند. در نتیجه، فاصله میان توان مالی خانوارها و سطح قیمتها روزبهروز بیشتر شده است.
در همین حال، پرسش مهمی که مطرح میشود، درباره نقش نهادهای ناظر در تنظیم بازار است. با وجود تأکید بر کنترل بازار اجاره و حمایت از مستأجران، به نظر میرسد سازکارهای نظارتی نتوانستهاند همگام با تحولات بازار عمل کنند. نبود نظارت مؤثر بر قیمتگذاری، ضعف در اجرای سیاستهای کنترلی و خلأ ابزارهای حمایتی کارآمد، از جمله چالشهایی است که از سوی فعالان این حوزه مطرح میشود.
کارشناسان بر این باورند بدون مداخله هدفمند و سیاستگذاری دقیق، تداوم این روند میتواند به عمیقتر شدن رکود و افزایش فشار بر خانوارها منجر شود؛ شرایطی که در آن، بازار مسکن نه برای خریداران قابل دسترس است و نه برای مستأجران قابل تحمل.
رکود تورمی در مسکن؛ هشدار درباره فاصله شدید قیمت و درآمد
در همین باره، فرشید ایلاتی، کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتوگو با خبرنگار ایبنا با اشاره به تحولات اخیر این بازار، معتقد است که طی یکی دو ماه گذشته، بازار مسکن با جهش قیمتی مواجه شده؛ این در حالی است که رکود معاملات همچنان ادامه دارد و ترکیب این دو، شرایطی پیچیده را در بازار رقم زده است.
به گفته وی، بازار مسکن در اغلب کشورهای دنیا، بازاری حمایتی محسوب میشود و دولتها معمولاً در دو محور اصلی در آن مداخله میکنند: نخست، تقویت عرضه و افزایش تولید مسکن و دوم، توانمندسازی تقاضا از طریق ابزارهای مالی.
ایلاتی با بیان اینکه در ایران تمرکز سیاستگذاریها بیشتر بر سمت عرضه بوده، تأکید میکند: در حوزه تقویت تقاضا، بهویژه از طریق ابزارهایی مانند وام خرید یا سازوکارهای مالی نوین، خلأ جدی وجود دارد. همین مسئله باعث شده بخش قابل توجهی از تقاضای موجود در بازار، «غیرمؤثر» باشد؛ به این معنا که متقاضیان تنها توان تأمین بخش کوچکی از قیمت مسکن در حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد را دارند.
وی همچنین با اشاره به ساختار سنتی بازار مسکن در کشور، خاطرنشان میکند: در حالی که بازار سرمایه از ابزارها و نهادهای مالی متنوع و توسعهیافتهای برخوردار است، بازار مسکن همچنان از کمبود چنین زیرساختهایی رنج میبرد و ابزارهایی مانند پیشفروش نیز بهدلیل ضعفهای حقوقی، نتوانستهاند نقش مؤثری ایفا کنند.
این کارشناس بر ضرورت ورود جدیتر سیاستگذار پولی به این حوزه تأکید کرده و میگوید: ایجاد ابزارهای مالی جدید، صندوقهای سرمایهگذاری و سازوکارهای تجمیع منابع خرد میتواند به تقویت قدرت خرید مردم و تحرکبخشی به بازار کمک کند.
به گفته ایلاتی، در شرایط فعلی که هزینههای ساخت افزایش یافته و پروژههای نیمهتمام متعددی در کشور وجود دارد، تمرکز بر تکمیل واحدهای موجود و استفاده از روشهای نوین تأمین مالی، میتواند راهکار مؤثرتری نسبت به شروع پروژههای جدید باشد.
وی در پایان با اشاره به زمانبر بودن اصلاحات مقرراتی در حوزه مالی، پیشنهاد میکند: در شرایط خاص اقتصادی، لازم است با رویکردی تسهیلگرانهتر، فرآیندهای قانونی و اجرایی برای ایجاد نهادها و ابزارهای جدید مالی تسریع شود.
بازار مسکن نیازمند تصمیمات فوری و ساختاری
عباس صوفی، نائبرئیس کمیسیون عمران مجلس نیز با تأکید بر ضرورت ورود جدیتر دستگاههای مربوطه و ناظر به حوزه مسکن به ایبنا گفت: سیاستگذاری در این بخش باید بهصورت ویژه و با تمرکز بر تسهیل دسترسی مردم به مسکن دنبال شود.
به گفته وی، یکی از مهمترین اقدامات در شرایط فعلی، واگذاری زمین بهصورت گسترده و حتی رایگان در قالب طرحهای حمایتی است؛ اقدامی که میتواند به شکل قابل توجهی هزینه ساخت را کاهش داده و زمینه تحرک در بازار مسکن را فراهم کند.
صوفی همچنین با اشاره به چالشهای موجود در تأمین مالی، بر لزوم تقویت پرداخت تسهیلات در قالب نهضت ملی مسکن تأکید کرده و عملکرد شبکه بانکی در این حوزه را نیازمند بهبود میداند.
وی یکی دیگر از راهکارهای برونرفت از وضعیت فعلی را تفویض اختیارات بیشتر به استانها عنوان کرده و میگوید: با توجه به تفاوتهای منطقهای، لازم است اختیارات شورای عالی مسکن به استانداران واگذار شود تا بتوانند متناسب با شرایط هر استان، تصمیمگیری کنند.
این مقام مسئول تأکید میکند که واگذاری این اختیارات میتواند به تسریع در اجرای پروژهها و رفع موانع محلی کمک کند و کمیسیون عمران نیز پیگیر انعکاس این موضوع به دولت خواهد بود.
بازار مسکن بدون دادههای رسمی؛ هشدار درباره قیمتسازی در فضای مجازی
داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک استان تهران نیز در گفتوگو با خبرنگار ایبنا با اشاره به تغییرات در دسترسی به سامانههای اطلاعاتی حوزه مسکن گفت: در سالهای گذشته بخشی از اطلاعات بازار مسکن از طریق سامانههایی که در اختیار مجموعههای مرتبط قرار داشت، به شکل منظم استخراج و در اختیار نهادهای تصمیمگیر از جمله بانک مرکزی قرار میگرفت و این دادهها مبنایی برای انتشار آمارهای تحلیلی در حوزه مسکن بود.
وی افزود: در آن دوره، امکان ثبت و تحلیل اطلاعاتی مانند قیمت، سن بنا و موقعیت جغرافیایی واحدهای مسکونی در مناطق مختلف وجود داشت و این دادهها در تصمیمسازیها مورد استفاده قرار میگرفت.
بیگینژاد با بیان اینکه در حال حاضر شیوههای جمعآوری و انتشار دادههای بازار مسکن تغییر کرده است، اظهار کرد: امروز بخشی از قیمتگذاریها و تحلیلها در بسترهای مختلف و حتی فضای مجازی منتشر میشود که این موضوع میتواند بر نحوه شکلگیری انتظارات در بازار اثرگذار باشد و ضرورت دقت بیشتر در ارائه اطلاعات را افزایش میدهد.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: هرگونه عدم شفافیت یا فاصله گرفتن از دادههای رسمی و کارشناسیشده میتواند زمینه بروز نوسان در بازارها را فراهم کند و از این جهت، وجود یک سازوکار منسجم برای تبادل اطلاعات میان بخشهای مختلف اهمیت دارد.
وی با اشاره به نقش اتحادیه مشاوران املاک گفت: اتحادیه در چارچوب وظایف خود نقش تنظیمگر صنفی دارد و در حد اختیارات قانونی، تلاشهایی برای ساماندهی فعالیتها و ارائه اطلاعات انجام میشود، اما موضوع دادههای کلان بازار مسکن نیازمند همکاری نهادهای مختلف و وجود سامانههای جامع و یکپارچه است.
بیگینژاد در پایان تأکید کرد: همافزایی میان نهادهای مرتبط میتواند به ارائه آمار دقیقتر و تصمیمگیریهای بهتر در حوزه مسکن کمک کند و این موضوع برای ثبات و شفافیت بازار اهمیت اساسی دارد.
